주택임대사업자 보증보험 의무가입 면제조건 (민간임대주택에 관한 특별법 9.14 개정)

주택임대사업자 보증보험 의무가입 면제조건 (민간임대주택에 관한 특별법 9.14 개정)

 

안녕하세요 성미느입니다.

2021.08.28 - 주택임대사업자 8.18 이후 의무가입 '임대보증금 보증보험' 안내 및 필요서류

주택임대사업자 8.18 이후 의무가입 '임대보증금 보증보험' 안내 및 필요서류

올해 8월 18일부터 주택임대사업자 전세보증보험 가입이 의무화되었는데요. 바로 얼마 전 9월 14일에 '민간임대주택에 관한 특별법'이 개정되면서 임대사업자 중에서도 세입자 보증금 보증보험 의무가입을 하지 않아도 되는 조항들이 생겨서 소개해드리고자 글을 작성합니다.

 

오늘은 9월 14일 민간임대주택에 관한 특별법 (민특법) 개정이 어떻게 되었는지, 임대보증금 보증 의무 가입하지 않아도 되는 조건이 무엇인지에 대한 내용을 작성해보겠습니다.

 

9월 14일부 개정된 민간임대주택법 주요 개정사항

9.14 민특법 개정

 

 

1. 임대보증금 보증 가입 면제사유 규정이 추가되었습니다.

2. 임대보증금 보증 미가입 처벌이 형벌 -> 과태료로 전환되었습니다.

3. 임대보증금 보증 미가입 시 임대사업자 등록 직권말소

4. 계약 갱신 가능 기간을 임대의무기간에서 임대등록기간으로 연장

5. 설명의무 위반 등으로 등록말소 후 2년 미경과 시 등록제한

 

이번 9월 14일 개정된 사항으로는 총 5가지입니다. 하나하나씩 간단하게 살펴보겠습니다!

 

1. 임대보증금 보증 가입 면제사유 규정 추가

이번 9월 14일 개정으로 임대보증금 보증 가입 면제 조건이 3가지로 규정되었는데요.

첫째, 임대보증금이 최우선 변제금 이하이고, 임차인이 동의한 경우

최우선변제금

2021년 5월 11일부터 현재까지 적용되고 있는 최우선 변제금의 기준은 위 사진과 같습니다.

- 서울특별시 5,000만 원

- 수도권 과밀억제권역 및 용인시, 화성시, 세종시, 김포시 4,300만 원

- 광역시 및 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시 2,300만 원

- 그 밖의 지역 2,000만 원

 

임대보증금을 각 지역별 최우선 변제금 기준보다 적게 받으면서 임차인의 동의가 있는 경우에는 임대보증금 보증보험 가입에서 면제됩니다.

 

가입 면제조건

 

둘째, 임대사업자가 공공주택임대사업자(SH, LH 등 지방공사)와 임대차 계약을 체결하였고, 해당 공공주택임대사업자가 보증 가입을 한 경우

 

셋째, 임차인이 보증회사(SGI서울보증, HUG 주택도시 보증 공사 또는 한국 주택금융공사)에서 운영하는 전세금 반환 보증에 가입하였고, 임대사업자가 보증 수수료 모두 지급한 경우

 

첫 번째와 두 번째 경우는 일반적인 경우가 아니라 많은 임대사업자분들께서 해당이 없으시겠지만, 세 번째 경우는 많은 분들이 해당되실 것으로 생각됩니다. 임차인의 보증보험료를 대신 납부해주고, 담당 지자체에 문의하시면 의무가입에서 면제되실 수 있습니다.

 

 

임대사업자가 가입하는 임대보증금 보증보다 세입자가 가입하는 전세금 반환보증이 보증료가 더 저렴한 경우가 많고, 임대보증금 보증의 경우 집주인은 75%, 세입자는 25% 부담해야 하기에 세입자 측에서도 보험료 부담 없는(임대인이 대신 부담해주는) 전세금 반환 보증에 가입하는 게 더 유리한 편입니다.

일부보증 요건 보완

혹은, [(담보권 설정금액 + 임대보증금) - (주택 가격*60%)] 의 계산식에 넣었을 때, 금액이 0 이하가 나오는 경우도 보증가입 의무대상이 아닙니다.

 

보증금 전액 가입이 원칙이나, 일정 기준을 충족한 임대사업자는 보증금의 일부분만 보증하는 일부 보증으로 가입하실 수 있습니다. 일부보증 관련 가입은 해당 지자체에 문의하시면 되겠습니다.

2. 임대보증금 보증 미가입 시 처벌이 형벌에서 과태료로 변경

과태료로 변경

9월 14일 이전만 해도 임대보증금 보증에 미가입하는 임대사업자들에게는 2년 이하의 징역이나 2천만 원 이하의 벌금형이었으나, 이번 민특법 개정으로 형벌 조항이 삭제되었습니다. (위반 건당 상한액 3천만 원) 임대보증금의 10% 이하에 상당하는 과태료를 부과하는 것으로 변경되었습니다.

 

3. 임대보증금 미가입 시 임대사업자 등록 직권말소

직권말소

부채 과다로 보증가입이 거부되었음에도 개선하지 않는 경우, 보증 미가입 임대사업자에 대해 직권으로 임대사업자 등록을 말소할 수 있는 권한이 생기게 되었습니다.

 

4. 계약 갱신 가능 기간 임대의무기간에서 임대등록기간으로 연장

임대차 갱신가능기간 연장

 

5. 임대사업자 등록 제한사유 추가

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